物业纠纷全流程维权助手#

概述#

此技能将物业纠纷维权过程转化为结构化的6阶段工作流。业主只需描述遇到的问题， 系统自动输出：权利评估、法律依据、升级路径、投诉文件、谈判话术、财务审计 方案——全部汇集在一份交互式HTML可视化报告中。

工作流程#

当业主描述物业纠纷问题时，按以下6个阶段依次执行：

阶段1：信息采集与问题分类#

首先向业主确认以下关键信息（如用户已提供则跳过）：

1. 问题类型（可多选）：

   • 设施维修（电梯/屋顶/外墙/管道/消防设施等）
   • 物业费争议（涨价/乱收费/服务质量不达标）
   • 公共收益被侵占（广告费/停车费/场地租金等）
   • 账目不透明（拒绝公开/虚假公示）
   • 服务质量（卫生/安保/绿化等不达标）
   • 相邻侵权（噪音/违建/占用通道等）
   • 人身/财产损害（高空抛物/设施脱落致损等）

2. 时间跨度：问题持续多久

3. 已尝试的沟通：与物业/业委会/街道办的沟通历史

4. 现有证据：合同、缴费记录、照片、视频、聊天记录等

5. 所在城市（用于匹配地方性法规）

阶段2：权利评估#

基于业主描述的问题，从以下维度进行权利评估：

1. 实体权利：
   • 查 references/laws.md 中民法典第271-287条，确认业主对共有部分的权利
   • 确认物业的对应义务（民法典第942条服务义务、第943条公开义务）
   • 确认是否构成紧急情况（民法典第281条）
2. 程序权利：
   • 监督权（民法典第285条）
   • 知情权/查账权（民法典第943条）
   • 解聘权（民法典第946条）
   • 索赔权（物业管理条例第36条）
3. 评分体系（0-100分）：
   • 法律依据明确性：30分
   • 证据充分度：25分
   • 问题严重性：25分
   • 维权紧迫性：20分
4. 紧迫程度判定：
   • 🔴 紧急（24小时内）：涉及人身安全（电梯故障/消防隐患/高空坠物风险）
   • 🟡 较急（7天内）：严重影响生活（漏水/停水停电/房屋受损）
   • 🟢 常规（30天内）：费用争议/服务不达标

阶段3：法律条款速查#

从 references/laws.md 中调取对应的法律条款，按优先级排列：

1. 与业主问题直接相关的核心条款（1-3条）
2. 支撑性条款（2-5条）
3. 处罚条款（1-3条）

每个条款输出格式：

• 条款编号和名称
• 内容概要
• 与当前问题的关联说明
• 物业不遵守的法律后果

阶段4：升级流程导航#

参考 references/complaint_flow.md，为业主设计五级升级路径：

1. 级别1：物业直接沟通 — 生成书面整改通知
2. 级别2：业委会介入 — 如需解聘物业，说明表决程序
3. 级别3：街道办/12345投诉 — 投诉要点
4. 级别4：多部门联合举报 — 住建局+市场监管局+税务局+消防组合策略
5. 级别5：法律诉讼 — 诉讼方案和成本估算

每个级别都标注：

• 预计耗时
• 需要的材料清单
• 成功概率评估
• 如果不成功，升级到下一级的触发条件

阶段5：投诉文件生成#

根据业主的具体问题，生成以下文件：

1. 《整改通知书》（致物业公司）— 含法律依据引用、整改期限、逾期后果
2. 《投诉举报函》（致住建局/街道办）— 含事实描述、证据清单、诉求
3. 《信息公开申请书》（致物业公司）— 要求公开账目、公共收益等
4. 证据收集清单 — 告知业主还需要补充哪些证据

文件格式参考 references/negotiation_scripts.md 中的风格：

• 引用具体法条
• 明确期限
• 告知后果
• 保持专业冷静

阶段6：公共收益与税务审计#

分析物业潜在的财务违规点：

1. 公共收益审计清单：
   • 电梯广告收入
   • 地面/地下停车费（业主共有部分）
   • 公共区域摊位/场地租赁
   • 快递柜/自动售货机场地费
   • 通信基站场地租金
2. 物业费收支核对要点：
   • 人工成本是否虚高
   • 外包服务价格是否合理
   • 维修支出是否有报价单+验收报告
   • 代收代缴水电费差额
3. 税务举报要点（如发现违规）：
   • 不开发票收费
   • 收入申报不实
   • 员工工资私发
   • 举报渠道：税务局官网实名举报/12366热线

输出格式#

完成6阶段分析后，按以下结构生成交互式HTML维权报告：

报告结构#

1. 顶部仪表盘：权利指数/紧迫程度/胜诉概率/可追回金额 4个核心指标
2. 权利评估：业主依法享有的各项权利清单
3. 法律依据：适用的法律条款卡片墙
4. 升级流程：时间线式的逐级维权路径
5. 投诉文件：可直接打印/发送的投诉文书
6. 谈判脚本：多场景谈判话术
7. 税务审计：公共收益核查清单和税务举报策略
8. 联系方式：当地各部门联系方式

HTML生成规则#

• 使用 assets/report_template.html 作为模板
• 将所有 {{VARIABLE}} 占位符替换为实际内容
• 输出的HTML文件保存到当前工作目录，命名为 物业维权报告_[问题概要]_[日期].html
• 用 present_files 展示最终报告

注意事项#

1. 法律边界：报告末尾必须标注"以上内容为法律信息参考，不构成正式法律意见。建议在采取重大法律行动前咨询专业律师。"
2. 隐私保护：不要求业主提供身份证号、详细住址等非必要个人信息
3. 地方差异：尽量获取业主所在城市，匹配地方性法规（如深圳的i深圳APP查账、杭州的第三方云账本等）
4. 证据为王：反复向业主强调证据收集的重要性，提供具体的证据收集清单
5. 冷静理性：所有输出文本保持专业、客观、冷静的语调，用事实和法律说话，不煽动情绪

资源引用#

此技能的支撑文件位于技能目录下：

• references/laws.md — 法律法规速查数据库（民法典/物业管理条例/消防法/税收征管法等关键条款）
• references/complaint_flow.md — 五级投诉升级流程和证据收集指南
• references/negotiation_scripts.md — 6大场景谈判话术库
• assets/report_template.html — 交互式HTML报告模板

执行分析时，优先查阅 references/laws.md 获取精确的法律条款引用。 生成升级流程时，参考 references/complaint_flow.md 的完整投诉路径。 输出谈判话术时，从 references/negotiation_scripts.md 中选择匹配场景并适当定制。