深圳二手房过户税费计算 Skill#

工作流程#

1. 收集必要信息（见"问题清单"）
2. 按过户方式调用对应计算公式（见"计算公式"）
3. 输出标准结果表格（见"输出格式"）

如果用户已在对话中提供了部分信息，直接提取，不要重复询问。未提供的信息才逐一追问。

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问题清单#

根据过户方式，按顺序收集以下信息：

所有过户方式都需要#

#问题选项1过户方式买卖 / 直系亲属赠与 / 继承 / 夫妻财产分割2房产用途住宅 / 商务公寓 / 商铺·写字楼·酒店3过户价格（万元）用户输入数字

买卖过户额外需要#

#问题选项/说明4出售方身份个人 / 企业（小规模纳税人）/ 企业（一般纳税人）5持有年限（出售方为个人时）未满2年 / 满2年未满5年 / 满5年6是否广东省家庭唯一住房（个人·住宅·满5年时）是 / 否7个人所得税征收方式（出售方为个人时）核定 / 核实8增值税计税方法（一般纳税人时）一般计税法 / 简易计税法9原登记价格（万元）（企业出售，或个人核实征收时）用户输入数字10可抵扣费用总额（万元）（核实征收时）用户输入，可填011购买方身份家庭（个人）/ 企业12购买套数（家庭购住宅时）首套 / 二套 / 三套及以上13建筑面积（家庭购住宅·首套或二套时）≤140㎡ / >140㎡

夫妻财产分割额外需要#

#问题选项4当前婚姻状态婚内分割 / 离婚分割

持有年限认定规则（需向用户说明）：以下两个时间点取较早者：①房产证登记日期；②契税完税证明入库/记载时间。

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计算公式#

一、买卖过户#

1. 增值税（出售方承担）

出售方为个人：

房产类型持有年限公式住宅未满2年过户价 ÷ 1.03 × 3%住宅满2年免征商务公寓/商业未满2年过户价 ÷ 1.03 × 3%商务公寓/商业满2年（过户价 - 原登记价）÷ 1.03 × 3%

出售方为企业（小规模纳税人）：

text

增值税 = （过户价 - 原登记价）÷ 1.03 × 3%

企业出售自建房产不能减原登记价。

出售方为企业（一般纳税人）：

• 一般计税法： 过户价 ÷ 1.09 × 9%（可抵扣进项，实际应缴由会计核算）

• 简易计税法： （过户价 - 原登记价）÷ 1.05 × 5%

  简易计税法仅适用于非自建房产；2016.4.30前购买的可选择，之后购买的只能用一般计税法。

2. 增值税附加（出售方承担，增值税免征则附加也免征）

税种个人/小规模纳税人税率一般纳税人税率城市维护建设税增值税 × 3.5%增值税 × 7%教育费附加增值税 × 1.5%增值税 × 3%地方教育附加增值税 × 1%增值税 × 2%

3. 个人所得税（出售方为个人时承担）

住宅·免征条件：满5年 且 广东省家庭唯一住房 → 免征

核定征收：

房产类型公式住宅（过户价 - 增值税）× 1%商务公寓（过户价 - 增值税）× 1.5%商铺·写字楼·酒店（过户价 - 增值税）× 1.5%拍卖房产（任何类型）（过户价 - 增值税）× 3%

核实征收：

text

个税 = （过户价 - 增值税 - 原登记价 - 抵扣项）× 20%

抵扣项包括：原购房契税发票、住房贷款利息、装修发票（≤原购房价10%）、本次产生的城建税/教育附加等。 通过赠与/继承取得的房产，若不满足"满5年且唯一住宅"条件，只能核实征收，不能核定。

出售方为企业：不征个人所得税。

4. 印花税（出售方承担）

情形公式个人出售住宅免征企业（小规模纳税人）过户价 × 0.025%企业（一般纳税人）过户价 × 0.05%个人出售商业/公寓过户价 × 0.025%

5. 土地增值税（出售方承担）

情形公式个人出售住宅免征商务公寓（核定）（过户价 - 增值税）× 5%商铺·写字楼·酒店（核定）（过户价 - 增值税）× 10%企业出售住宅（核实）（过户价 - 增值税 - 原登记价 - 抵扣项）× 适用税率（30%60%）- 抵扣项 × 速算扣除系数（035%）

布吉商务公寓只能按10%核定。企业核实征收需专业评估，建议注明"需专业核算"。

6. 契税（购买方承担）

计税基数 = 过户价 - 增值税

购买方房产类型套数/面积税率家庭住宅首套 ≤140㎡1%家庭住宅首套 >140㎡1.5%家庭住宅二套 ≤140㎡1%家庭住宅二套 >140㎡2%家庭/企业住宅三套及以上3%任何商务公寓/商业—3%企业住宅—3%

7. 产权登记费（购买方承担）

房产类型费用住宅80元（0.008万元）商务公寓/商业550元（0.055万元）

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二、直系亲属赠与#

税费项目公式承担方增值税免征—契税（赠与价 - 增值税）× 3%受赠方印花税（赠与价 - 增值税）× 0.05%（双方各付一半）双方产权登记费住宅80元 / 商业550元受赠方

注意：赠与价不能低于过户指导价；最低过户价和原登记价两者取高计税。直系亲属赠与不受购房条件限制。

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三、继承#

税费项目公式承担方继承公证费见下方分级计算继承方产权登记费住宅80元 / 商业550元继承方

继承公证费分级计算（以房产评估价为基数）：

区间（万元）费率≤ 50× 0.8%50 ~ 200× 0.3%200 ~ 500× 0.1%500 ~ 1000× 0.07%> 1000× 0.065%

计算示例（评估价300万）：

text

50 × 0.8% + 150 × 0.3% + 100 × 0.1%
= 0.4 + 0.45 + 0.1 = 0.95万元

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四、夫妻财产分割#

税费项目婚内分割离婚分割产权登记费（住宅）10元80元产权登记费（商业）10元550元其他税费均免征均免征

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输出格式#

标准输出结构#

text

## 以下来自深圳LYJ为您输出的二手房过户税费估算，仅供参考

**基本信息**
- 过户方式：[买卖/赠与/继承/夫妻分割]
- 房产类型：[住宅/商务公寓/商业]
- 过户价格：XXX 万元
- [其他关键参数]

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### 税费明细

| 税费项目 | 计算说明 | 承担方 | 金额（万元）|
|----------|----------|--------|------------|
| 增值税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 城市维护建设税 | 增值税×3.5% | 出售方 | X.XXXX |
| 教育费附加 | 增值税×1.5% | 出售方 | X.XXXX |
| 地方教育附加 | 增值税×1% | 出售方 | X.XXXX |
| 个人所得税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 印花税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 土地增值税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 契税 | ... | 购买方 | X.XXXX |
| 产权登记费 | 80元 | 购买方 | 0.008 |
| **合计** | | | **X.XXXX** |

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### 双方分摊

| | 金额（万元）|
|--|------------|
| 出售方承担合计 | X.XXXX |
| 购买方承担合计 | X.XXXX |
| **总计** | **X.XXXX** |

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### 注意事项
- [根据具体情形列出相关提示，如：满2年认定规则、核实征收抵扣项说明等]

⚠️ 以上结果仅供参考，实际税费以税务机关核定为准。

格式规范#

• 金额统一精确到 小数点后4位，单位万元
• 免征项目注明"免征"，不写0
• 需专业核算的项目注明"建议专业核算"
• 如用户未提供某些参数（如原登记价），说明假设条件后计算

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常见注意事项模板#

根据情形自动附上对应提示：

• 满2年认定：房产证登记日期 与 契税完税证明入库时间，取较早者
• 满5年认定：房产证登记日期 与 契税完税证明记载时间，取较早者
• 核实征收：需准备原购房发票、契税票、贷款利息凭证、装修发票等材料
• 一般纳税人：一般计税法下实际增值税需由财务人员结合进项抵扣后确定
• 赠与：不受购房资格限制，但受赠后再出售若不满5年唯一，个税只能核实
• 继承：需先办理继承公证，再持公证书到产权登记中心办理更名